2020.01.21
2019年12月28日，央行發(fā)布《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》，就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準轉換為L(cháng)PR有關(guān)事宜作出規定。公告如下：
這意味著(zhù)，此前與基準利率掛鉤的房貸利率將轉換成與LPR掛鉤的新模式，在這個(gè)新政下，購房者可選擇固定利率和浮動(dòng)利率。
本次調整對哪些購房者有影響？
除純公積金貸款外，當前正在還商業(yè)按揭貸款的購房者都將受到影響。
本次政策調整主要針對2020年前購房的，合同約定商業(yè)貸款利率為「基準利率+浮動(dòng)比例」的購房者。從2020年3月起，銀行必須和購房者重新約定利率。
存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準如何轉換？
關(guān)于存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準的轉換，與公眾最息息相關(guān)的莫過(guò)于存量房貸利率將如何確定。
央行有關(guān)負責人表示，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉換時(shí)點(diǎn)的利率水平應保持不變。
具體來(lái)看有以下要點(diǎn)：
1． 定價(jià)基準轉換為L(cháng)PR的：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點(diǎn)數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。
2． 定價(jià)基準轉換為固定利率的：轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平；
3． 轉換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變：該負責人還表示，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點(diǎn)數值，加點(diǎn)數值不受轉換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶(hù)可合理分散辦理。
據了解，目前，大多數存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。
央行還舉了如下實(shí)例說(shuō)明：若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。
如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價(jià)基準，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規則，執行的利率將調整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。
也就是說(shuō)，此次存量商業(yè)個(gè)人住房按揭貸款定價(jià)基準切換為L(cháng)PR后，至少未來(lái)一年個(gè)人利息支出并無(wú)變化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍指出，定價(jià)基準轉換的影響是計算方式的變化，但利率本身不會(huì )變，或者說(shuō)不會(huì )過(guò)多影響購房者的月供水平。
浮動(dòng)or固定，居民該如何選？
分析人士分析，此次央行對存量浮動(dòng)利率貸款用戶(hù)給出兩個(gè)選擇，既可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準轉換為L(cháng)PR，也可以轉換為固定利率。轉換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。這意味著(zhù)，若選擇固定利率的方式，商業(yè)性個(gè)人房貸利率將維持穩定。但若以L(fǎng)PR為定價(jià)基準加點(diǎn)的方式，商業(yè)性個(gè)人房貸則存在兩種可能，一是利率下行帶來(lái)月還款額降低的紅利，二是利率上行導致月還款額增加。不過(guò)，他們認為，無(wú)論選擇哪種方式，保持貨幣政策以及商業(yè)性個(gè)人房貸利率的穩健仍將是未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢。
